摘 要

社区绿地作为城市生态系统的重要组成部分，不仅在生态、心理、物理、景观等方面发挥着重要的作用，还对住宅价格有着重要的影响。本文以南京市为例，通过网络数据搜集统计70个住宅信息的样本数据，采用享乐估价法(HPM)，选择地理区位、房产特征、详细信息、住房周边四大类，共15个影响房产价格的评价因子，建立回归模型，定量分析了南京社区绿地对房产价格的影响。同时利用100份南京小区的实地问卷调查，研究并分析南京市民对社区绿地的重视程度及支付意愿。结果表明：在城市中，如果某个社区具有较好的绿化水平，该社区的房地产价格普遍相对较高。绿化对房产价格具有一定的增值效应。绿化水平赋予房地产的这种附加值越来越被居民消费者以及房地产开发商所重视，因此探讨社区绿化对房地产价格的影响及增值效应，对促进房地产市场发展乃至指导城市规划建设具有重要意义。

关键词：社区绿地；南京住宅；住房价格；享乐价格法；增值效应

The Value-added Effect of Community Green Space

on Residential Property in Nanjing

ABSTRACT

As an inseparable part of urban ecological system, community green space not only plays an important role in ecology, psychology, physics and scenery, but also impacts a lot on housing price. Taking Nanjing city as an example, this article collected and analyzed 70 samples of residential data through network data. Hedonic Pricing Method is chosen to build regress model by 4 major selected categories with geographical location, residential property characteristics, detailed information and housing surroundings, and a total of 15 sub types that affect the housing price. And this article analyzed the effect on housing price of Nanjing community green space at the same time. 100 questionnaires from Nanjing community were used to research and analyze the attention to community green space and willingness to pay of citizens in Nanjing. The results show that: In the city, if a community has a good level of greening, the real estate price of the community is generally relatively high, and the value added space is larger, and vice versa. This added value to real estate has been paid more and more attention by residents and real estate developers. Therefore, it is of great significance to explore the effect of community greening on the real estate price and the value added effect to promote the development of the real estate market and even to guide the urban planning and construction.

Key words：Community green space; Residential land in Nanjing; Housing price; Hedonic price method; Value-added effect

目录

1前言 1

1.1研究背景及意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2文献综述 2

1.2.1 国外研究概述 2

1.2.2国内研究概述 4

2研究材料与方法 6

2.1研究区概况 6

2.2研究材料 6

2.2.1网络数据 6

2.2.2问卷调查 7

2.3享乐价格法 7

3绿化率对房产增值效应 8

3.1数据来源和处理 8

3.2模型建立与结果分析 9

4绿化率的支付意愿 12

4.1数据来源和处理 12

4.2模型建立与结果分析 13

5结论 15

6致谢 16

7参考文献 17

附录 调查问卷 19

1前言

1.1研究背景及意义

1.1.1 研究背景

社区绿地是指为一定居住用地范围内的居民服务，具有一定活动设施和内容的集中型绿地。是社区中向公众免费开放的、以游玩休憩为主要功能，有一定的服务和游憩设施，同时兼有美化环境、维护生态、避难减灾等综合作用的绿化用地，是展示社区整体环境水平和居民生活质量的一项重要指标。

社区绿地与居民身体健康的关系一般表现在影响居民的生理健康、心理健康、社会适应能力和道德健康，而居民的生理健康也就是身体健康主要表现在居民进行的日常进行体力活动^[1]。比如说晨跑、晚跑、打球、健身等等，而社区绿地就正好为居民进行体力活动提供良好的户外空间，来满足居民的日常需求。居民的心理健康就主要表现在自身压力的释放，日常疲劳的缓解方面等等，社区绿地本身具有的生态功能可以帮助居民释放压力，缓解疲劳。最后对于居民的社会适应能力和道德健康，社区绿地自身就可以给社区中的居民提供一个较好的公共场所从而促进居民进行日常的身体锻炼和社会交流，比如下棋、广场舞等等。

随着我国城市化快速发展，城市环境品质日益受到关注，社区绿地资源作用逐渐受到人们的重视。尽管目前已有大量研究报道了绿地资源在经济、社会、生态环境以及居民健康的维护方面的功能，但是绿地资源对房地产价值影响的实证研究主要还是集中在欧美地区。^[2]由于实证研究的目的是为具体问题或特定地区提供相应的指导，不是一个放之四海而皆准的规范或标准，因此，需要针对我们特殊国情开展实证研究。^[3]

1.1.2研究意义

随着南京城市建设的步伐不断加快，市民生活水平和质量的提高及生态环境意识的增强，居民对居住小区的生态环境的要求越来越高，而居住小区的绿化水平也成为评价城市人居环境综合质量的重要依据。

我国开展此类研究较晚，研究案例也较少，绿地资源的生态服务功能常常被城市规划者和政府决策者低估甚至忽略，制约了城市建设与管理决策的科学性。为借鉴国外城市绿地资源与房产价值关系研究的先进经验，本文重点介绍总结欧美城市在绿地与房产价值关系研究中的方法、结论及其政策应用，从而提高我国公众对城市绿地资源重要性的认识，促进绿地资源的科学规划与管理，也为我国开展类似研究实践提供参考^[4]。