摘 要

在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，与中国经济的关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。人们的居住和投资需求，影响着房地产业的发展趋势，房地产业的发展趋势在一定程度上可由房地产上市公司的发展情况体现。本论文通过分析十六家具有代表性的房地产上市公司的财务报告数据指标，来研究他们的盈利能力。其中，具体通过销售毛利率、主营业务利润率、成本费用利润率来分析商品经营能力相关的盈利能力；通过总资产收益率、净资产收益率来分析资本资产相关的盈利能力；通过每股收益和扣除非经营性损失后的每股收益来分析公司的总盈利能力。

关键词：房地产；上市公司；盈利能力

An Analysis of the Profitability of Real Estate Listed companies

ABSTRACT

In contemporary China, as an important part of the national economy, the real estate industry is closely related to China's economy and plays a very important role in the whole national economic system. People's living and investment needs affect the development trend of the real estate industry. The development trend of the real estate industry can be reflected by the development of real estate listed companies to a certain extent. This paper analyzes the financial report data of sixteen representative real estate listed companies to study their profitability. Among them, the specific sales margin, the main business profit rate, profit rate of cost of commodity management capabilities related to profitability; the rate of return on total assets and net assets yield to profitability analysis of capital asset related; the earnings per share and net non operating losses to analyze the company's earnings per share total profitability.

Key words：real estate; listed company; profitability

目 录

1 绪论 1

1.1 研究背景及研究意义 1

1.2 文献综述与问题的提出 1

2 样本数据的选取及数据来源 6

2.1 样本数据选取 6

2.2 数据来源 6

3 商品经营能力相关的盈利能力分析 8

3.1 销售毛利率 8

3.2 主营业务利润率 10

3.3 成本费用利润率 11

4 资本资产经营能力相关的盈利能力分析 14

4.1 总资产收益率 14

4.2 净资产收益率 15

5 每股收益质量分析 18

5.1 每股收益 18

5.2 扣除非经营性损益后的每股收益 19

6 结论 22

6.1 主要结论 22

6.2 政策建议 23

6.2.1 减少不必要的成本费用 23

6.2.2 提高资金利用效率和回收速度 23

6.2.3 拓宽融资渠道 24

6.2.4 开拓新的业务 24

6.2.5 建立良好的形象，树立品牌 24

致 谢 26

参考文献 27

1 绪论

1.1 研究背景及研究意义

近年来，人们购房热情的不断攀升，使得房地产行业快速发展和不断壮大，同时也带动了一些房地产相关行业的发展，比如说物业。在房地产业蓬勃发展的过程中，也涌现了一批行业中的佼佼者，而这些佼佼者大多为房地产上市公司。本文试通过七项财务指标来分析房地产上市公司的盈利能力，这七项指标分别为销售毛利率、主营业务利润率、成本费用利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益和扣除非经营损益后的每股收益。通过对房地产上市公司的盈利能力进行分析，可以使管理者发现公司在经营管理过程中存在的问题，并帮管理者有针对性地寻找解决方案。除此之外，通过对房地产上市公司的盈利能力进行分析，还可以据此评估公司的偿债能力，给投资者提供参考，从而降低他们投资的风险。

本文将通过对房地产上市公司财务指标的分析，来分析不同因素对公司盈利能力的影响，为进一步提高房地产上市公司的盈利能力水平提出合理建议。

1.2 文献综述与问题的提出

在中国知网上，本文以“房地产上市公司”为标题进行检索共取得了1944条结果：本文以“上市公司盈利能力分析”为标题进行检索共取得了90条结果：但以“房地产上市公司盈利能力力分析”为标题进行检索仅取得了15条结果，且不都是完全匹配的。由此可知，国内外学者近年来对房地产上市公司的研究较为广泛，对于上市公司盈利能力的研究较少，对将两者结合起来研究的更是少之又少。由于本论文旨在对房地产上市公司的盈利能力进行分析，所以主要选取了以下两方面的研究成果：

（1）关于上市公司盈利能力分析的研究成果

杜志荣（2004）分析了反应上市公司盈利能力的指标：主营业务毛利率、主营业务净利率、成本费用利润率、总资产收益率、净资产收益率、每股收益、每股净资产、市盈率、市净率，并且指出在分析上市公司盈利能力时不能仅看指标数值的高低，还要进行横向比较和纵向比较。^[1]宫键，高万东（2015）认为上市公司的盈利能力不仅会受到上市公司治理结构、内部管理水平、所处环境的影响，还取决于我国内部信息是否有一个完整有效的控制体系，并指出了我国上市公司盈利分析存在的问题：第一，仅从销售情况看上市公司盈利分析能力；第二，忽视资本结构对上市公司盈利能力的作用；第三，忽视利润结构对上市公司盈利能力的影响。^[2]洪阳（2014）着重从财务因素、盈利质量两个角度分析了影响上市公司盈利能力的因素。影响上市公司盈利能力的财务因素包括生产经营盈利能力、资产盈利能力和所有者投资及资本盈利能力；影响上市公司盈利能力的质量因素包括会计收益的现金保障、盈利的稳定性及成长性、盈利的安全性和风险性和国家税收及会计政策。并指出不同企业的盈利能力受不同因素的影响，要根据具体情况具体分析。^[3]刘翠英，胡俊芬（2005）以新钢钒股份有限公司为例，通过生产经营业务盈利能力分析了该公司生产经营获利能力，通过投入和产出的比值分析了该公司的资源利用效率，通过资本获利能力分析了该公司的投资人出资回报率，通过指标分解分析了该公司的盈利能力变动原因，并对以上分析进行了总结。^[4]饶峰旭，段理，胡刘平（2011）认为经营能力直接影响公司的盈利能力，经营能力越强，盈利能力就越强；成本水平对盈利能力产生的影响是呈反方向变动的，成本水平越高，盈利能力就越弱；一个上市公司财务状况的稳定性及风险的高低对其盈利能力有着极其重要的影响。^[5]杨丽（2011）指出盈利能力除了可用一般上市公司盈利能力的指标进行分析外，还可用一些与股票价格或市场价值有关的指标进行分析，如每股收益、普通股权益报酬率、市盈率、每股经营现金流，并用这四个指标对五家玻璃及玻璃制品上市公司的盈利能力进行了分析。^[6]赵荣荣（2009）认为对于上市公司来说，其盈利能力受内部因素和外部因素的影响，因为内部因素是相对可控的，所以重点讨论了内部财务因素变动对上市公司盈利能力的影响，还指出了新会计准则下上市公司盈利能力分析的内容包括：销售盈利能力分析、资产盈利能力分析、特定指标分析、现金流量指标分析。^[7]周亚辉（2005）介绍了三种对上市公司进行盈利分析的方法：第一种方法，对上市公司的盈利能力进行一般性的分析；第二种方法，结合财务比率对上市公司的盈利能力进行分析；第三种方法，结合季度报告、中期报告和年度报告对上市公司的盈利能力进行分析。^[8]

Gielen (2002)进行了相关的研究，研究数据显示，1995年至2005年间，所研究公司的产量和利润增长了10%以上，而表示污染物的5个指标分别减少了45%，4%，52%，9%，11%，这证明了：在电子产品企业中，产量、利润的增长与污染物等的减少，是可以共存的。^[9]Harris M, Raviv A（1990）提出了企业债务是影响企业盈利能力至关重要的因素，债务的积压与拖欠会使企业的信誉受损，减少用户诚信度，使销售额减少，最终导致企业盈利能力下降。^[10]