摘 要

在中国经济发展的新形势下，每个行业都在不停地发展中，彼此之间相互关联，其中，房地产在发展过程中独占鳌头，是国民经济稳步发展中不可或缺的一部分。但是近年来由于国家宏观调控的影响，房地产企业的资金方面出现了很多明显的问题，对企业的资产负债率也产生了一定的影响，所以现阶段如何解决资金问题成为了企业发展的关键。

在企业发展的过程中，企业的资产负债率是企业的命脉所在，负债率的高低直接关系着公司的资金问题。但是影响企业资产负债率的因素又有哪些，为此本文首先描述了现阶段房地产发展现状，然后以2011年到2013年中我国沪深主板中的上市房产公司为数据样本，通过建立合理的数据模型，研究盈企业利能力，企业成长性，偿还债务的能力，企业缴纳的所得税以及可抵押资产的比例这五个因素对企业资产负债率的影响，最后提出一些能使企业保持合理负债率的意见与政策

关键词：房地产；资产负债率；影响因素

Research on the influencing factors of the assets and liabilities of the real estate enterprises in China under the new situation

Abstract

Under the new situation of China's economic development, each industry are in does not stop development, between each other. Among them, real estate in the development process of champion is the steady development of the national economy plays an important part. But in recent years due to the impact of the national macroeconomic regulation and control, real estate enterprises in the capital appeared many problems, the enterprise debt to asset ratio also produced a certain influence, so how to solve the financing problem become the key to enterprise development.

In the process of enterprise development, enterprise debt to asset ratio is the lifeblood of enterprise, level of debt ratio is directly related to the company's financial problems. But the impact factors of the rate of corporate assets and liabilities and what. Therefore, this paper first describes the present real estate development at the present stage, then in 2011 to 2013 in China's Shanghai and Shenzhen main board listed real estate company as the sample data, through the establishment of reasonable data model, research enterprise surplus profit ability enterprise growth, ability to repay the debt and pay enterprise income tax and the proportion of mortgage assets of the five factors influence on the rate of corporate assets and liabilities, and finally puts forward some can make the enterprise Opinions and policies to maintain a reasonable debt ratio

Key words: real estate; asset liability ratio; influencing factors

目 录

新形势下我国房地产企业资产负债率的影响因素研究 1

1.导论 2

1.1. 选题背景 2

1.2. 研究目的及意义 2

1.2.1. 研究的目的 2

1.2.2. 研究的意义 2

1.3. 国内外研究现状 2

1.3.1. 国外研究综述 2

1.3.2. 国内研究综述 3

2. 我国房地产行业现阶段发展的总体形势 4

2.1. 我国房地产行业现状 4

2.1.1. 房地产行业的投资规模现状 4

2.1.2. 房地产销售情况 5

2.2. 房地产行业的稳定调控 6

2.2.1. 房地产政策调控的演变 6

2.2.2. 影响房地产的调控政策 7

3. 我国房地产资产负债率的影响因素实证分析 9

3.1. 资产负债的相关理论 9

3.1.1. 早期资本结构理论 9

3.1.2. 现代资本结构理论 9

3.1.3. 新资本结构理论 10

3.2. 负债的含义和意义 11

3.3. 新形势下房地产负债率影响因素的实证分析 12

3.3.1. 选取相关变量 13

3.3.2. 提出假设 13

3.3.3. 相关性分析 14

3.3.4. 多元线性回归方程 16

4. 在新形势房地产行业保持高效负债率的政策建议 19

4.1. 由短期借款转型到长期借款，改善企业的债务机制 19

4.2. 设计新的金融产品，创建房地产项目融资模式 19

4.2.1. 推出企业信托基金形式的产品 19

4.2.2. 促进债券市场的完善 19

4.3. 改善影响负债率的因素 20

4.3.1. 增强企业盈利能力 20

4.3.2. 全面考量各因素的影响 20

结 论 21

参考文献 22

致 谢 24

1.导论

选题背景

根据我国房地产行业的发展特点来看，房地产倾向于从外部进行融资获得资金，前期投入的资金量也很大，但资金的后期回收的时间比较长。数据表明，我国房地产总投资额中50%以上是通过向金融机构贷款获得的。因为我国房地产投资资本中有一大部分是来自于银行资本，这对于企业的发展和稳定性会产生不利的影响。自从2008年全球金融危机发生以后，房地产企业最先摆脱了低迷状态，全国各地的房价开始不涨，随之而来的是市场不规范，投机投资的增长，房价处于高位不下的问题。国民经济的发展和普遍的民众的生活都受到了不同程度的影响。为应对这些问题，我国政府开始介入市场调控，房地产企业的发展因为政策的出台在短时间里也受到了影响

本文通过对理论知识的阐述以及相关影响因素的实证分析，结合当前国家的政策建议，对我国房地产企业自身发展现状进行描述，对资产负债率影响因素进行实证分析，并且就企业如何保持合理负债率给出了建议。

研究目的及意义

研究的目的

了解现房地产的发展现状情况，实证分析影响房地产资产负债率的因素，证明因素与资产负债率的相关性，为以后企业发展提供理论依据，让企业可以可以保持高效的资产负债率。

研究的意义

通过对资本结构理论的阐述，并结合企业的特征进行影响因素的实证研究，可以发现房地产企业的资产负债率与企业盈利能力，企业成长性，偿还债务的能力，企业缴纳的所得税以及可抵押资产的比例有着明显的相关性，这对企业稳定发展提供了有利的理论依据，对房地产行业发展具有重要意义。

国内外研究现状

国外研究综述

这几年来，国外的学者通过引入统计学及计量经济学从而拓宽数据来对资本结构理论进行深层次的探究。代表人物如下:

1. 通过利用400多家制造业企业数据作为研究数据，Wessels与Titman（1990）利用因素分析法探究证明:企业的获利水平与资产负债率之间存在负相关性，除此以外，企业的盈余的变动以及除债务税以外的其他税对企业的资产负债率并没有多大影响。
2. Pao（2007）为了解台湾房地产企业所以利用了2004年这一年的统计的数据进行分析，他分析得到的结论如下：总资产增长率与资产负债率之间存在相反的走势;资产负债率与可抵押资产的比例之间存在相反的走势，其他因素与负债率之间的关系不明显。
3. Eldomiaty and Tarek (2007)对埃及国家部分公司财务数据进行了详细分析，分析结果说明净收益与收益总额比例、营业收入能力对资产负债率表现为正相关。

经过上述对国外的研究综述的阐述，说明诸多因素影响着企业的资产负债率，由于不同学者对待相同因素的不同看法收集的数据不同所以得出的结果也会出现差异，完全相反的结论也可能出现。像这些因素对资产负债率的影响还要联系企业所处的环境，自身的特点以及当下的国家政策。

国内研究综述

我国对房地产行业的探究开始的比较晚，在1989年，我国的朱明和刘彬彬在他们的书介绍了资本结构理论的意义及演变过程。沈艺峰也在1999年的著作中更仔细的阐述了有关资本结构的演变历程。我国的学者对于资本结构理论的研究一直没有停过，其中有一些代表性的研究成果，例如：

1. 根据回归分析各行业之间的差距，陆正飞和辛宇指出除其他因素外，只有企业的获利水平与企业资产负债率之间存在负相关关系。
2. 在21世纪初，运用卡方检验的方法以及对面板数据的详细剖析，我国的洪锡熙和沈艺峰提出公司的净收益率对资产负债率表现为正相关。
3. 根剧2001到2005年中上市的公司财务数据的分析，李礼和林孔团（2006）指出资产负债率受到其他因素的影响并不是很明显，只有公司的市值与资产负债率之间表现为负相关。可是不同的行业有着不同的表现。总而言之，总资产的增长比重和股权集中程度对资产负债率的影响不明显。

我国房地产行业现阶段发展的总体形势

只有在基本的非客观背景下，每个公司的活动及运转才能正常进行，也一定不可以脱离既定的非主观因素去分析公司的经济活动。所以通过联系在我国特色背景下的房地产市场的发展现状、市场特征以及受国家微观因素的影响的发展状况对房地产的资产负债率的情况进行分析，并联系我国房地产市场营销能力进行分析。由于房屋分配政策的取消，房地产行业开始快速发展，并且在国民经济发展过程中扮演了一个不可或缺的重要角色。尤其是在经济危机过后，在政府的帮助下，房地产行业首先走出了低谷进入高速发展的过程当中。另外，在所有行业的发展过程中，房地产行业的经济增长量独占鳌头。

房地产行业发展的现状

我国房地产的投资规模的发展状况

我国房地产市场的投资规模随着全国固定资产投资规模的增长而增长着，增长速度也是GDP现在的增长速度说无法赶超的。